Судебная землеустроительная экспертиза

Она проводится в три этапа.

Первый этап - подготовительный (определяются виды работ, используемое оборудование, порядок выезда на место проведения экспертизы и т. п.).

Второй этап землеустроительной экспертизы является "полевым". На этом этапе экспертом проводятся работы с выездом на местность (непосредственно на земельном участке): изучаются информация и объяснения сторон - правообладателей (при наличии), производятся замеры, определяются координаты точек, границы участка, определение объектов капитального строительства, иных построек и т. д.

Третий этап - камеральный, или "кабинетный". На данном этапе эксперт осуществляет обработку полученных в ходе полевого этапа результатов, оформление документации, составление и официальное подтверждение экспертной землеустроительной оценки и экспертизы.
После проведения судебной землеустроительной экспертизы судебный эксперт в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ составляет письменное экспертное заключение, которое состоит из трех основных частей: вводной, исследовательской и выводов.
Заключение должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом (абз. 8 ст. 9 Закона о судебно-экспертной деятельности).

При рассмотрении дела может потребоваться назначение землеустроительной экспертизы для разрешения вопроса о том, были ли проведены кадастровые работы в соответствии с требованиями законодательства, а также о том, по каким координатам необходимо устанавливать местоположение смежной границы двух спорных участков (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ).
Вы вправе, в частности, представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы, просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту, знакомиться с заключением эксперта, ходатайствовать о назначении повторной или дополнительной экспертизы (ч. 2 ст. 79 ГПК РФ).

Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности: 

• определение и уточнение границ земельных участков - установление фактических границ на местности, сопоставление их с документальными данными, выявление пересечений и разногласий;
• определение площади земельных участков - точное измерение площади участка для различных целей, включая раздел, отчуждение, кадастровую оценку и исправление ошибок в документации;
• установление местоположения земельных участков - определение точных координат поворотных точек границ, а также местоположения объектов относительно границ;
• исследование соответствия землеустроительной документации - проверка соответствия фактических границ, площадей и других характеристик участков данным, зафиксированным в кадастровых и землеустроительных документах;
• выявление реестровых ошибок - определение ошибок в кадастровой информации, связанных с границами, площадями и другими характеристиками земельных участков;
• оценка состояния земель - анализ состояния почвы, растительности и других характеристик земель, а также выявление негативного воздействия на окружающую среду;
• разрешение споров о границах и землепользовании - установление фактических границ, определение сервитутов и решение других споров, связанных с использованием земельных участков;
• определение возможности раздела или объединения земельных участков- оценка возможности деления участка на более мелкие части или объединения нескольких участков в один;
• оценка соблюдения правил застройки и землепользования - проверка соответствия возведенных на участке строений действующим нормам и требованиям;
• подготовка землеустроительной документации - разработка проектов межевания, установление сервитутов и других документов, необходимых для оформления прав на землю.

Объекты: земельные участки и их части; здания, строения, сооружения (далее – ОКС), местоположение которых необходимо определить.

– договоры купли-продажи объектов с имеющимися приложениями и дополнениями к ним;
– договоры аренды земельных участков и ОКС с имеющимися приложениями и дополнениями к ним;
– постановления о предоставлении, выделении или перераспределении земельного участка или иные правоустанавливающие документы на земельный участок и ОКС;
– иные постановления и распоряжения, имеющие отношение к предмету экспертизы;
– проекты межевания территории кварталов и распоряжения об их утверждении;
– свидетельства о праве собственности на объекты;
– выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
– выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
– межевые и технические планы объектов;
– кадастровые и землеустроительные дела объектов;
– кадастровые планы, кадастровые паспорта/выписки объектов;
– технический паспорт БТИ (МОПТИ) на здание или сооружение;
– документы, содержащие сведения о сервитутах или сведения об их отсутствии;
– генеральные планы и проекты планировки территории, а также документы, входящие в их состав;
– градостроительные планы земельного участка (ГПЗУ);
– топографическая съемка, обзорные и иные планы и схемы земельных участков и расположенных на них объектов;
– иные документы, имеющие отношение к предмету экспертизы (по усмотрению эксперта).

· о возмещении убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, связанных с изъятием земельных участков либо ограничением права владения, пользования и распоряжения ими;
· делам по искам СНТ (других садоводческой организации) к членам СНТ (других садоводческой организации) и другим лицам, связанные с членством и пользованием земельными участками;
· об устранении препятствий в пользовании земельными участками и объектами недвижимости;
· споры, связанные с самовольной постройкой;
· иные споры, возникающие по инициативе или с участием садоводов, СНТ;

Споры, связанные с межеванием земельного участка, в результате которого неверно установлены границы:
- установить местоположение границ земельных участков с кадастровыми номерами____ по адресу _____с указанием координат характерных точек в МСК.
- соответствуют ли фактические границы земельного участка с кадастровым номером _____, расположенного по адресу: ________ сведениям, внесенным в ЕГРН
- в случае несоответствия указать на причины данного несоответствия.
- предложить варианты установления границ земельных участков с кадастровым номером______ по адресу: ______ и с кадастровым номером_____ по адресу: _____, в соответствии с действующим законодательством.

Спор об установлении сервитута:
- возможна ли организация прохода с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером___, расположенному по адресу: __, без установления сервитута на земельные участки с кадастровыми номерами____, расположенные по адресу: ____? если возможна, то каким образом?
- возможно ли установление сервитута на земельные участки: кадастровые номера____, расположенные по адресу: ________для прохода с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером: _______, расположенному по адресу: _____________?
- если организация прохода без установления сервитута невозможна, а установление сервитута возможно, определить варианты установления сервитута с учетом обеспечения баланса интересов сторон, установления сервитута на условиях наименее обременительных для собственников земельных участков n1 и n2, с определением границ, площади и поворотных точек.

Спор об устранении допущенных нарушений права собственности на земельный участок путем возведения построек на соседнем участке:
- определить на местности фактическое местоположение спорного строения относительно смежной границы, установленной в егрн, земельного участка с кадастровым номером ____________ по адресу: _____ и земельного участка с кадастровым номером____ по адресу: _________?
- имеется ли наложение границ спорного объекта, в том числе подшив крыши, принадлежащего фио на границы земельного участка с кадастровым номером _____? в случае наложения границ спорного объекта на границы земельного участка с кадастровым номером_______, определить способ устранения нарушений? возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса спорного объекта.
- соответствует ли спорное строение требованиям строительных норм и правил, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки? если не соответствует, определить способ устранения нарушений? возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса?

Спор об устранении препятствий в пользовании земельным участком (например, когда на соседнем участке возведено строение с нарушением нормативных расстояний):
- соответствуют ли спорные постройки, принадлежащие ответчику (например, баня), находящиеся на земельном участке кадастровый номер_____ по адресу: _____, а также их расположение требованиям действующих нормативов (градостроительных, градостроительных требований «местных нормативов градостроительного проектирования городского округа <адрес>», утвержденных)? какие негативные последствия имеются в результате расположения спорных построек в непосредственной близости от границы земельных участков, расположенных по адресу: __________, кадастровые номера___________, в зимний и весенний период времени года?
- представляет ли сход снежных масс с кровли спорных построек: ________, расположенных по адресу: _________, угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в _________? если представляет, возможно ли устранение выявленных нарушений путем оборудования хозяйственных построек снегозадерживающими устройствами? возможно ли устранение нарушений иным способом без сноса?
- создает ли объект угрозу жизни и здоровью неопределенному кругу лиц?

Спор об изъятии имущества из чужого незаконного владения — споры, возникшие в ситуации, когда часть земельного участка захвачена владельцем соседнего участка путем возведения, например забора.
- соответствует ли сведения, внесенные в гкн по кадастровой границе земельного участка с кадастровым номером ______ фактической границе между земельными участками с кадастровым номером ______и земельным участком с кадастровым номером ______, расположенными по адресу________ соответственно?
- определить имеется ли наложение земельных участков, какова площадь наложения?
- указать на причины, послужившие наложению земельных участков с кадастровыми номерами.
- предоставить варианты устранения наложения границ земельных участков с кадастровыми номерами_____.

Спор об установлении границ земельного участка, когда фактическая граница не соответствует границе по данным ЕГРН:
- каковы фактические границы земельных участков с кадастровым номерами______, расположенных по адресу: ______?
- соответствуют ли фактические границы земельных участков с кадастровым номерами, расположенных по адресу: ________, имеющимся в материалах дела кадастровому плану территории?
- каковы должны быть границы земельных участков с кадастровыми номерами_____, расположенных по адресу: ______ с учетом соблюдения противопожарных, санитарных норм и правил и инвентаризационных планов территории?

Спор по выкупу земель общего пользования (дороги в частную собственность):
- определить фактические границы и границы в соответствии с единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН) земельных участков ответчика. соответствуют ли фактические границы земельных участков их границам в соответствии с ЕГРН;
- определить фактическое расположение и расположение с ЕГРН дороги с кадастровым номером... дороги с инвентарным номером... согласно техническому паспорту. соответствует ли фактическое расположение дорог расположению в соответствии со сведениями ЕГРН;
- установить, имеется ли наложение земельных участков ответчика на земли общего пользования, в том числе на вышеуказанные дороги. имеется ли возможность использования вышеуказанных дорог с учетом расположения вышеуказанных участков?
- установить, имеются ли применительно к исследуемой части территории населенного пункта иные варианты доступа с земель общего пользования, кроме как через земельные участки ответчика?
- установить, имеются ли несоответствия положениям земельного, градостроительного законодательства, действующих НПА в землеустроительной сфере при образовании земельных участков ответчика с учетом хронологии их формирования и изменения основных характеристик земельных участков?
- в случае установления несоответствий по вышеуказанным вопросам (части вопросов) указать, в чем они выражаются, что является их причиной, какие имеются варианты их устранения.

Спор о выделе в натуре долей в общей долевой собственности на земельный участок:
- предложить варианты раздела общего земельного участка пропорционально долям в праве собственности собственников с учетом:
- фактически сложившегося порядка пользования земельным участком;
- возможности строительства зданий - жилых помещений (домов);
- возможности использования с целью возделывания земельного участка;
- возможности использования существующих построек.
- реестровая ошибка
- установить местоположение границ и площадь земельных участков с кадастровыми номерами по фактическому землепользованию и по правоустанавливающим документам;
- соответствует ли описание местоположения границ земельных участков с кадастровым номером *** в ЕГРН сведениям об этом земельном участке в документах, содержащихся в материалах дела (перечисляются конкретные документы: правоустанавливающие землеустройства, о межевании, технической инвентаризации, градостроительные и прочие)?
- в случае несоответствия: определить, является или нет выявленное несоответствие реестровой ошибкой;
- предложить варианты исправления несоответствия, разработать обоснованные варианты установления границы между спорными земельными участками.